Jak podaje raport JLL „Rynek mieszkaniowy w Polsce – II kw. 2022”, w drugim kwartale 2022 roku, na sześciu największych rynkach, sprzedano łącznie 9,2 tys. nowych mieszkań, tj. o 11,7 proc. mniej niż w minionym kwartale tego roku, i aż o 53 proc. mniej niż w analogicznym okresie 2021 roku. Na spadek popytu na nowe mieszkania wpływały głównie dwa czynniki o charakterze regulacyjnym. Przede wszystkim było to zaostrzenie zasad wyliczania zdolności kredytowej. Zaostrzenie polityki finansowania zewnętrznego miało negatywny wpływ na popyt wspierany kredytami. Widać wyraźnie zmniejszanie się liczby nabywców z nich korzystających, a wzrost stóp procentowych oznacza dalsze kurczenie się tej grupy nabywców w II połowie roku.

Drugim z czynników którego oddziaływanie na rynek wyraźnie było widać, zwłaszcza w czerwcu, było widmo wejścia w życie ustawy o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. W związku z nim, w drugim kwartale mieliśmy do czynienia z wzrostem podaży, który określić możemy jako sztucznie pobudzony. „W nowej podaży, oprócz inwestycji przeznaczonych do faktycznej sprzedaży, pojawiło się sporo inwestycji, które wprawdzie były przygotowywane od wielu miesięcy, ale wobec zmniejszonego popytu nie zostały wprowadzone do sprzedaży we wcześniejszym okresie. Te inwestycje pojawiły się w ofercie głównie w ostatnich dniach czerwca po to, aby ich dalsza sprzedaż mogła być realizowana na zasadach sprzed 1. lipca, czyli bez konieczności spełnienia wymogów nowej ustawy deweloperskiej” – czytamy w raporcie JLL. 
Jego autorzy zakładają, że spośród ponad 19 tysięcy mieszkań, których sprzedaż formalnie rozpoczęto w II kwartale, realnie jedynie ok. 11,5 tys. traktować można jako rzeczywistą nową podaż. W takim ujęciu podaż wzrosła nieznacznie. Zjawisko wprowadzania inwestycji do sprzedaży na zapas największą skalę osiągnęło w trzech aglomeracjach: Warszawie, Trójmieście i Wrocławiu. Czym skutkować będą nowe regulacje? „Sytuacja ta prognozuje zmiany w działaniach deweloperów. Zmiany wprowadzone od lipca w tzw. Ustawie deweloperskiej skutkują rozszerzeniem kręgu uczestników procesu deweloperskiego, zwiększają bezpieczeństwo dla klienta, ale też zwiększają koszt nabycia mieszkania” – mówi Andrzej Witkowski, wiceprezes zarządu CDI Konsultanci Budowlani, jednego z największych deweloperów w Bydgoszczy.

Po latach sukcesów i wzrostów w branży, deweloperzy zmierzyć muszą się z nową sytuacją. Oprócz kwestii popytowo-podażowych, głównym wyzwaniem w ostatnich miesiącach są dla nich kwestie budżetowania i dynamicznych zmian w cenach surowców. „Dwie z naszych inwestycji są już zrealizowane i mamy w ofercie gotowe mieszkania w stanie deweloperskim. Pozostałe dwie inwestycje są w trakcie budowy z podobnym stanem realizacji wynoszącym ok 70 proc. stanu końcowego. Obecna sytuacja gospodarcza powoduje, że napinają nam się budżety realizacyjne inwestycji i z dużym wysiłkiem staramy się wybudować mieszkania w ustalonych cenach. Niestabilność gospodarcza dotycząca cen materiałów i usług budowlanych utrudnia nam przygotowanie i zaplanowanie nowych inwestycji. Z drugiej strony mamy do czynienia z trudnościami finansowymi związanymi nabyciem nowego mieszkania przez potencjalnego klienta” - mówi Andrzej Witkowski z bydgoskiego CDI.

Czy opisana sytuacja znajduje już swoje odzwierciedlenie w cenach? W minionym kwartale, na sześciu największych rynkach sprzedażowych, średnie ceny ofertowe wzrosły średnio od 2,5 do 5,5 proc., w zależności od miasta. Jak podaje raport JLL: „Najwyższy wzrost w porównaniu do I kwartału 2022 r. odnotowano we Wrocławiu. Wyniósł on 8,7%. Warto jednak zauważyć, że w poprzednim kwartale nie było tam praktycznie żadnego wzrostu cen. Odwrotną sytuację obserwowano w Trójmieście – w ostatnich trzech miesiącach ceny pozostały praktycznie na takim samym poziomie, podczas gdy w I kwartale notowany był wysoki, ponad 7 proc. wzrost. W skali roku mieszkania najbardziej podrożały w Poznaniu (21,3 proc.) i w Łodzi (nieco ponad 20 proc.). Z kolei najmniejszy wzrost cen ofertowych odnotowano w Warszawie (12,8 proc.)”.